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Reservierungsgebühren in Maklerverträgen – nur selten wirksam

 

Häufig schließen Immobilienmakler zur Sicherung eines bestimmten Objekts mit Interessenten eine „Reservierungsvereinbarung“ oder „Kaufabsichtserklärung“. Die potentiellen Käufer vereinbaren mit dem Makler, dass sie einen bestimmten Betrag an den Makler als Reservierungsgebühr zahlen und dieser dafür das Objekt für sie vorhält und insbesondere keinen anderen Interessenten zum Kauf anbietet. Die Summe wird sodann auf die bei Vertragsschluss fällige Maklerprovision angerechnet. Diese Verträge sind für den Makler meist ebenso unverbindlich wie für den zukünftigen Eigentümer, so dass sie häufig wenn, dann nur in psychologischer und moralischer Hinsicht von Wert sind.

Was passiert aber, wenn die Interessenten es sich anders überlegen und das jeweilige Objekt nicht mehr erwerben möchten? Nach dem Wortlaut der gängigen Vereinbarungen soll die geleistete Reservierungsgebühr in diesen Fällen des Rücktritts von der Kaufabsicht für den Interessenten verloren sein und vollständig dem Makler zufallen.

Derartige Vereinbarungen sind sehr häufig unwirksam, so dass eine bereits geleistete Reservierungsgebühr vom Kaufinteressenten zurückgefordert werden kann.

 

Formnichtigkeit der Vereinbarung

Die getroffene Reservierungsvereinbarung kann zum einen unwirksam sein, weil sie gemäß §§ 311b Abs. 1, 125 Satz 1 BGB formnichtig ist. Mit obergerichtlicher Rechtsprechung begründet eine pauschale Aufwandsentschädigung für den Fall des Nichtzustandekommens eines Grundstücksgeschäfts, die betragsmäßig über 10 – 15 % der vereinbarten Maklercourtage liegt, für den Käufer einen mittelbaren Erwerbszwang. Die entsprechende Vereinbarung ist damit beurkundungspflichtig gemäß § 311b Abs. 1 BGB (vgl. nur OLG Frankfurt, Urt. v. 22.09.2010 – 19 U 120/10 m. w. N.).

Wird die Vereinbarung also nicht notariell getroffen, ist bereits kein wirksamer Vertrag zustande gekommen, so dass der Makler die vereinnahmte Gebühr gemäß § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB herauszugeben hat.

 

Unwirksamkeit der Rücktrittsklausel

Doch selbst bei Formgültigkeit der Vereinbarung insgesamt stellt eine Klausel, durch die der Makler im Rücktrittsfall zum Einbehalt berechtigt ist, mit Ansicht des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten dar und ist somit nach § 307 BGB unwirksam. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vergütung widerspricht der gesetzlichen Regelung, ohne dem potentiellen Käufer einen nennenswerten Vorteil zu verschaffen und ohne dass durch den Makler eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen wäre (BGH, Urt. v. 23.09.2010 – III ZR 21/10).

 

Fazit/Praxistipp

Wurde eine Reservierungsgebühr aufgrund einer privatschriftlichen Vereinbarung gezahlt und möchte der Interessent sodann vom Kauf Abstand nehmen, sollte die konkret getroffene Vereinbarung auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden. Bei Unwirksamkeit der Vereinbarung insgesamt oder der zum Einbehalt berechtigenden Klausel ist eine Rückforderung der geleisteten Gebühr durch den Kaufinteressenten möglich.