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Schönheitsreparaturen – auch Quotenklausel ist unwirksam

 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 – unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine Klausel im Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge die Einholung eines Kostenvoranschlags durch den Vermieter vorsieht, unwirksam ist.

Der Sachverhalt

Der Wohnraummietvertrag zwischen den Parteien enthielt eine Klausel, nach der der Mieter verpflichtet war, bei Auszug anteilig die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, auch, wenn diese noch gar nicht fällig sind (sog. Quotenklausel). Berechnet wird die Forderung auf Basis eines Kostenvoranschlags für die Renovierung, den der Vermieter einholt.

Die Vereinbarung lautete:

“§ 4 Abs. 5 b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (vgl. hierzu auch § 12). Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. § 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:

Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. […]“

Die Vermieterin forderte nach Beendigung des Mietverhältnisses vom beklagten Mieter Ersatz der anteiligen Renovierungskosten auf Basis eines von ihr bei einem Malerfachbetrieb eingeholten Kostenvoranschlags.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung die Klage nun in letzter Instanz abgewiesen.

Der klagenden Vermieterin steht kein Anspruch auf Zahlung einer Abgeltungsquote zu. Die Quotenklausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Eine Quotenabgeltungsklausel soll dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sichern. Das ist nicht in jedem Fall unzulässig.

Im vorliegenden Fall ist als Berechnungsgrundlage für die Zahlung aber “ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts” vereinbart. Hierdurch wird dem Mieter die Möglichkeit genommen, Richtigkeit und Angemessenheit der Forderung des Vermieters anzuzweifeln und ggf. eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm selbst eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags durchzuführen.

Die hier verwendete Quotenabgeltungsklausel ist damit insgesamt unwirksam, eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel ist wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ausgeschlossen. An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, nach der der Vermieter die Kosten der Instandhaltung zu tragen hat.

Fazit

Der Bundesgerichtshof wendet sich von seiner bisherigen Rechtsprechung ab und dehnt mit seiner Entscheidung den Schutz der Mieter vor benachteiligenden Klauseln weiter aus. Dies bedeutet jedoch nicht, dass tatsächlich jede Quotenklausel unwirksam ist. Starre Fristen und feste Vorgaben, die dem Mieter eventuelle Einwendungen abschneiden, führen jedoch in jedem Fall zur Unwirksamkeit und belasten einzig den Vermieter mit sämtlichen Renovierungskosten.

Für den Vermieter bedeutet dies zukünftig noch mehr Vorsicht – und Weitsicht – bei der Formulierung von Vertragsklauseln. Für Mieter lohnt es sich nun mehr denn je, bestehende Verträge überprüfen zu lassen.